Подкаст «Старший Аналитик»
Что будет с рынком недвижимости в 2025 году
Как отмена льготной ипотеки повлияла на рынок? Каковы прогнозы экспертов по изменению ставки и объему сделок в 2025 году? Стоит ли покупать облигации застройщиков и ждать дивидендов по акциям?
В новом выпуске подкаста «Старший аналитик» эти темы обсудили:
Материал подготовлен на основе видеоподкаста «Старший аналитик», где аналитики SberCIB Investment Research делятся своим мнением об экономической ситуации и объясняют, как работают инвестиционные инструменты.
Видео можно посмотреть по ссылке.
Как отмена льготной ипотеки повлияла на рынок недвижимости
Почему отменили льготную ипотеку
Коротко: программу льготной ипотеки ввели в 2020 году для поддержки населения в период пандемии и отменили с 1 июля 2024 года, чтобы замедлить инфляцию.
О динамике инфляции и проинфляционных факторах в 2024 году читайте в статье «Инфляция в России с начала 2024 года».
Программу льготной ипотеки ввели в 2020 году во время пандемии как элемент господдержки сначала на несколько месяцев, но затем программу несколько раз продляли.
Георгий Иванин
Старший аналитик SberCIB Investment по рынку недвижимости и транспортному сектору
Потом появились другие дополнительные программы в виде семейной ипотеки, такие более узконаправленные, как дальневосточная ипотека, IT-ипотека. Но льготная и семейная ипотеки — это две большие программы, которые за счет кредитных средств на рынке новостроек покрывали порядка 90% всех продаж. Как до отмены льготной ипотеки рынок сильно рос, так и теперь после отмены он резко сжался примерно в два раза с точки зрения объемов продаж, выдачи ипотечных кредитов и т. д.
О динамике рынка недвижимости в 2023 году — в отдельном материале.
Что изменилось на рынке недвижимости после отмены льготной ипотеки
Коротко: после отмены льготной ипотеки ставки на рыночную ипотеку выросли, что сделало покупку недвижимости менее доступной. Доходность от сдачи в аренду увеличилась до 6-7%.
Аналитики SberCIB Investment Research рассмотрели первичный и вторичный рынки недвижимости, ориентируясь на данные СберИндекса.
Больше всего отмена льготной ипотеки повлияла на первичный рынок, поскольку именно на него распространялись льготы. Их отмена вызвала резкий рост ставок по ипотеке.
Георгий Иванин
Старший аналитик SberCIB Investment по рынку недвижимости и транспортному сектору
Отмена программы льготной ипотеки сделала сильно менее доступной покупку недвижимости, особенно в условиях, когда ставки по рыночной ипотеке резко выросли вслед за ростом ключевой ставки. Для тех, кто рассматривал покупку недвижимости, арендовать квартиру сейчас значительно дешевле, чем покупать ее. Покупка по рыночным ставкам стала практически недоступной: когда размер ипотечного платежа больше 20%, это несколько сотен тысяч для средней квартиры в массмаркете в Москве, а аренда при этом была в среднем меньше 100 тысяч.
Прогноз ключевой ставки на декабрь 2024 года и на 2025 год
О том, как изменение ключевой ставки влияет на бизнес, читайте в отдельном материале.
В итоге доходность от сдачи недвижимости выросла в 1,5–2 раза, но она по-прежнему остается не такой привлекательной (около 6-7%), как доходность от других инвестиционных инструментов. При этом на длинном горизонте динамика цен на недвижимость всегда идет не ниже, чем инфляция.
О том, куда вложить деньги бизнесу, читайте в материалах:
Чтобы открыть брокерский счет для бизнеса в Сбере, оставьте заявку.
Что будет с рынком недвижимости в ближайшей перспективе
Коротко: резкого снижения цен ждать не стоит, но цены могут снизиться на 5–10% за счет изменения продукта, например, за счет экономии на строительстве.
При текущей стоимости денег застройщикам невыгодно запускать новые проекты. Таким образом, предложение уменьшится и уравновесит понизившийся спрос. Это станет сдерживающим фактором падения цен.
Девелоперы могут незначительно — примерно на 5–10% — снизить стоимость недвижимости за счет экономии на строительстве: например, уменьшения высоты потолка.
Наталья Загвоздина
Директор аналитического управления SberCIB Investment Research
...продукт станет попроще, чтобы один юнит, то есть один квадратный метр, тоже удешевился.
Георгий Иванин
Старший аналитик SberCIB Investment по рынку недвижимости и транспортному сектору
Затраты выросли на строительство: и себестоимость, и стоимость денег, которая является большой компонентой. Поэтому девелоперам просто невыгодно снижать цену, чтобы продать. Вы можете увидеть, что цены начали снижаться, но на самом деле девелоперы за те же или чуть меньшие деньги предлагают уже другой продукт, потому что все равно они ориентируются на норму доходности. Если эту норму доходности застройщики не получают, при выросших затратах и стоимости капитала они просто не будут делать проект.
Что касается вторички, этот рынок давно находится в депрессивном состоянии: на него льготная ипотека не распространялась. Рыночные условия ухудшились, соответственно, при сильно выросшей ставке там спрос еще сильнее сжался.
Будут ли дивиденды по акциям застройщиков
Коротко: большинство девелоперов не выплатят дивиденды в 2024 году.
В последние годы мало кто из застройщиков платил дивиденды. Например, дивиденды за 2023 год заплатила только «Группа ЛСР». Остальные компании отказались от выплаты дивидендов по разным причинам, в 2024 году их также ждать не стоит.
При этом эксперты предполагают, что через несколько лет застройщики вернутся с выплатами. Сейчас стратегия девелоперов заточена под рост, в том числе в регионах. Как только вложения окупятся, застройщики смогут задуматься о дивидендах.
Топ дивидендных акций, по оценке аналитиков SberCIB, — в отдельном материале.
О том, что учитывать при выборе дивидендных акций, рассказали в статье «Дивиденды российских компаний: что учесть при покупке акций».
Коммерческая недвижимость
Коротко: спрос на торговые помещения упал, на складские и офисные — растет.
Многие компании ушли из России, и за счет этого появились вакантные площади. Однако не все освободившиеся метры востребованы. Наибольшим спросом сейчас пользуются компактные помещения типа «магазин у дома», так что аренда в торговых центрах не очень популярна. В целом торговля все же растет, поэтому складских помещений по-прежнему не хватает.
Аренда офисной недвижимости возобновляется.
Дмитрий Макаров
Старший аналитик по рынку акций SberCIB Investment Research
Сейчас многие переключаются, начинают маркетировать именно коммерческую недвижимость. Начиная со стрит-ритейла и заканчивая офисными площадями в строящихся зданиях.
Стоит ли сейчас покупать акции девелоперов
Коротко: сейчас к инвестициям в недвижимость стоит отнестись с особой осторожностью. Перед вложением необходимо оценить застройщика.
Сейчас рынок нестабилен, поэтому однозначного мнения по инвестициям в недвижимость нет. Эксперты дают несколько советов:
При оценке компании эксперты рекомендуют обратить внимание на четыре мультипликатора:
О том, как выбирать акции и зачем в них инвестировать юрлицам, читайте в статье «Инвестиции в акции для юридических лиц: чем может быть полезна покупка акций на бирже».
Стоит ли покупать облигации застройщиков
Многие эмитенты предлагают надежную ставку выше 20% с фиксированием на 3–5 лет. Поэтому можно рассмотреть облигации тех девелоперов, которых инвестор считает надежными. Застройщики исторически хорошо присутствовали на рынке облигаций и давали чуть более высокий уровень доходности, чем первый эшелон.
О том, как выбирать облигации, читайте в материалах:
Главное
Из-за отмены льготной ипотеки объем продаж новостроек по сравнению с прошлым годом уменьшился на 20–25%.
Высокая ставка может сохраниться до середины 2025 года, но при этом эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость на 5–10% за счет экономии на строительстве.
Сектор недвижимости пострадал от ужесточения денежно-кредитной политики. Поэтому к инвестированию в него надо отнестись с осторожностью и предварительно оценивать уровень долговой нагрузки и доходность компании.
НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ.