Что будет с рынком недвижимости в 2024 году

Что произошло с рынком недвижимости в 2023 году

Коротко: количество сделок на первичном рынке увеличилось на 20%, в регионах цены на недвижимость выросли в среднем на 10%, в Москве — в среднем на 5%, в Санкт-Петербурге снизились на 2-3%.

Аналитики SberCIB Investment Research ориентировались на данные

СберИндекса

и рассматривали только первичный рынок — его объем измеряется в количестве договоров долевого участия. 

Договор долевого участия

— это договор покупки квартиры в еще строящемся доме.  

Причины роста рынка недвижимости в 2023 году:

— бюджетный импульс,

— девальвация рубля,

— повышение ключевой ставки,

— ужесточение условий выдачи ипотеки.

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

Люди, видя, что условия и доступность жилья могут ухудшиться, побежали быстрее оформлять ипотеку, покупать недвижимость, чтобы защититься от инфляции.

Бюджетный импульс — это объем чистых вливаний бюджета в экономику. Министерство финансов начало регулярно оценивать бюджетный импульс в 2020 году. В 2022-2023 годах бюджетный импульс в экономике России

достиг рекордных 10% ВВП.

Деньги были направлены на перестройку хозяйственных связей, поддержку базовых отраслей промышленности, поддержку малого и среднего предпринимательства и наиболее уязвимых категорий граждан.

Наталья Загвоздина

Директор аналитического управления SberCIB Investment Research

Бюджетный импульс находит выход на рынок через дополнительные заказы в определенных регионах, на определенных предприятиях, на определенную продукцию. В соответствии с этим растут зарплаты у большого количества граждан, которые приходят на рынок ипотеки.

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

В регионах есть определенные специалисты, у которых доходы выросли в несколько раз. По данным Росстата, в отдельных регионах номинальный рост зарплат составил около 14-15%. Раньше они даже не рассматривали возможность приобретения жилья, а теперь выходят на рынок и создают дополнительный спрос. При этом люди ориентируются не только на зарплаты, но и на размер ипотечного платежа. Ставка по ипотеке может опережать рост доходов, но пока этот эффект заметен только на вторичном рынке, где нет никаких программ поддержки.

Прогноз по рынку недвижимости на 2024 год

Коротко: количество сделок на первичном рынке снизится на 8% по сравнению с 2023 годом.

Причины снижения спроса на недвижимость в 2024 году:

— вероятно, модифицируют программу льготной ипотеки, на которую приходится примерно 50% рынка первичного сегмента;

— высокие ставки по ипотеке.

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

Бюджетный импульс будет поддерживать спрос в 2024 году. Но надо понимать, что в этом году часть спроса уже сместилась с будущих 2024 и 2025 годов на 2023-й. В следующем году закончится действие программ льготной и семейной ипотеки. Мы полагаем, что семейную программу продлят, а льготную модифицируют, сделают более ориентированной на те регионы, где это наиболее необходимо. Например, так было в 2021 году: льготная программа закончилась, но её продлили, ограничив для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Чего-то похожего мы ждем в следующем году.

Какие способы инвестирования в недвижимость можно рассмотреть в 2024 году

Коротко: 

— покупать недвижимость имеет смысл на долгий срок, чтобы защитить деньги от инфляции;

— закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) могут быть более привлекательными, чем цифровые квадратные метры;

— акции растут в цене быстрее, чем квадратные метры, но более волатильны;

— сейчас доходность облигаций девелоперов достигает 14-15%.

1. Купить жилую недвижимость

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

Недвижимость — это долгосрочные инвестиции. Мы проанализировали: на горизонте 10 лет недвижимость в России является полноценной хедж-страховкой от инфляции. Мало кто покупает недвижимость для того, чтобы потом сдавать и получать арендный доход: ипотека не окупится, потому что ставки несопоставимые. Рынок не очень спекулятивный, потому что теперь нужно 5 лет владеть недвижимостью, чтобы при продаже не платить налог с прибыли.

2. Купить цифровой квадратный метр или паи ЗПИФов

Девелопер «Самолет» выпустил

«цифровой квадратный метр»

— это цифровой финансовый актив, стоимость которого изменяется вместе с ценой квадратного метра на каждом этапе строительства в проектах группы компаний «Самолет». После завершения строительства актив продается, а доходность распределяется между инвесторами.

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

Это интересное направление. Сейчас цифровой квадратный метр конкурирует с ЗПИФами. Через ЗПИФы можно инвестировать в коммерческую недвижимость. Если в жилой недвижимости арендный доход невысокий — 3-4%, то в коммерческой он выглядит более привлекательно — 8-10%. Если ситуация в экономике нормальная, экономика развивается, коммерческая недвижимость дорожает. Поэтому цифровым метрам сложно конкурировать с ЗПИФами.

ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) — вид коллективных инвестиций, когда каждый инвестор получает долю и выплаты за нее (паи).

3. Купить акции девелоперов

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

Недавно мы провели обновленную оценку сектора. У нас представлены 4 компании: номер один и номер два игрока в России — ПИК и «Самолет», ЛСР — крупнейший девелопер в Санкт-Петербурге, и «Эталон», входящий в топ-10. С начала года акции «Самолета», ЛСР и «Эталона» обогнали индекс Мосбиржи и показали динамику лучше рынка. Недвижимость в цене так не выросла. Но мы ждем охлаждения рынка в следующем году. Потенциалы роста еще сохраняются, но они не настолько привлекательны, как выглядели в начале этого года. Поэтому мы практически по всему сектору поставили рекомендации по девелоперам «держать». Если сравнивать акции с покупкой недвижимости, они более волатильны, чем квадратный метр. Зато из акций можно выйти в любой момент в кэш, в отличие от недвижимости.

4. Купить облигации девелоперов

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

У многих публичных девелоперов, большинство из которых достаточно надежные, доходность облигаций достигает 14-15%. Если ключевая ставка постепенно будет снижаться, то доходность в этих облигациях можно зафиксировать — она выше, чем доходность облигаций федерального займа, где-то на 200-300 базисных пунктов. Вы и зафиксируете хорошую доходность и получите потом прирост стоимости облигаций.

Сочи обогнал Санкт-Петербург по средней стоимости недвижимости. Будут ли еще такие регионы?

Коротко: можно рассмотреть регионы, где развивается туризм — например, Дагестан, Алтайский край.

Георгий Иванин

Старший аналитик по рынку недвижимости и транспортному сектору

Если смотреть регионы, которые развиваются с точки зрения туризма, то это Дагестан, Алтайский край. В целом в Сибири хорошо развивается туризм, связанный с горными лыжами. В пик сезона растет арендный доход на некоторые локации и может окупить всю остальную половину года, когда несезон. В регионах, которые сильно выиграли от бюджетного импульса, цены на недвижимость растут чуть быстрее, чем в других регионах.

Главное

В 2023 году количество сделок на первичном рынке увеличилось на 20%, в регионах цены на недвижимость выросли в среднем на 10%. В Москве — в среднем на 5%, в Санкт-Петербурге снизились на 2-3%.

Спрос на недвижимость вырос по нескольким причинам. Во-первых, люди стремятся защитить свои деньги от инфляции. Во-вторых, в регионах выросли зарплаты, и на рынок недвижимости вышли те, кому раньше ипотека была недоступна. 

По мнению аналитиков, в 2024 году спрос на первичную недвижимость снизится на 8%. 

Покупать жилую недвижимость имеет смысл на долгий срок. По мнению аналитиков, в ближайшие 10 лет недвижимость в России является страховкой от инфляции. 

«Самолет» предлагает купить цифровой финансовый актив, привязанный к стоимости жилой недвижимости. По мнению аналитиков, этому инструменту сложно конкурировать с ЗПИФами, так как доходность коммерческой недвижимости может быть выше, чем жилой. 

С начала года акции «Самолета», ЛСР и «Эталона» обогнали индекс Мосбиржи. Цена на акции девелоперов растет быстрее, чем цена недвижимости, но при этом она более волатильна.

Доходность облигаций девелоперов достигает 14-15%. Если ключевая ставка постепенно будет снижаться, с помощью облигаций можно зафиксировать высокую доходность и позже получить прирост стоимости облигаций.

Что еще почитать по этой теме

Биржевые индексы Мосбиржи: какие данные стоит отслеживать бизнесу

Цифрономика. Гид по цифровым активам. ЦФА

Цифровые финансовые активы: главное за 2023 год

Как считать доходность облигаций

Краткие пересказы предыдущих выпусков подкаста «Старший аналитик»

Почему выросли цены на бензин и будет ли золото расти в рублях

Стратегия инвестирования в 2023-2024 годах

Зачем Банк России повышает ключевую ставку, как это влияет на курс рубля и инфляцию

Содержание настоящего видео приводится исключительно в информационных целях и не является рекламой каких-либо финансовых инструментов, продуктов или услуг или предложением, обязательством, рекомендацией, побуждением совершать операции на финансовом рынке. Несмотря на получение информации, вы самостоятельно принимаете все инвестиционные решения и обеспечиваете соответствие таких решений вашему инвестиционному профилю в целом и в частности вашим личным представлениям об ожидаемой доходности от операций с финансовыми инструментами, о периоде времени, за который определяется такая доходность, а также о допустимом для вас риске убытков от таких операций.