«Эталон» на российском рынке недвижимости: текущее положение и стратегия развития

Застройщик «Эталон»: опыт на рынке недвижимости

Компания «Эталон» занимается недвижимостью почти 40 лет: стартовала в Ленинграде в 1987 году, в 2006 году вышла на рынок Москвы. «Эталон» активно масштабирует бизнес с 2019 года. Приобретение компании «Лидер Инвест» позволило укрепить позиции в Москве. Дальше началась региональная экспансия — в 2022 году выкуплен российский бизнес девелопера YIT.

Интегрированная бизнес-модель, от приобретения участка до эксплуатации недвижимости, позволяет компании поддерживать совокупный среднегодовой темп роста продаж (CAGR) в 2011–2024 годах не ниже 17%.

Компания «Эталон» на фондовом рынке

Понадобились инфраструктурные изменения — проведен делистинг с Лондонской биржи, зарегистрировано МКПАО «Эталон Груп». О сделке по приобретению АО «Бизнес-Недвижимость» и планируемом SPO объявили в конце августа 2025 года. Торги акциями «Эталона» на Московской бирже возобновились 8 сентября 2025 года.

О том, какие компании входят в индекс Мосбиржи, читайте в статье «Биржевые индексы Мосбиржи: какие данные стоит отслеживать бизнесу».

Результаты компании «Эталон» в первом полугодии 2025 года

Операционные результаты компании «Эталон»:

• продажи недвижимости составили 296 тыс. кв. м в натуральном, 62,2 млрд руб. в денежном выражении;
• среднегодовой темп роста продаж в 2023–2025 годах — плюс 27% (в среднем по РФ за этот период — минус 8,4%);
• основной драйвер роста — жилье премиум-класса, прирост продаж год к году в премиум-сегменте на 52% в натуральном, на 50% в денежном выражении;
• ипотечные продажи выросли с 26% до 44%.

Финансовые результаты:

• рост выручки на 35%, до 77 млрд руб., в основном сегменте — на 33%, до 66 млрд руб.;
• валовая рентабельность — 31%;
• увеличение валовой прибыли на 18%, до 23 млрд руб.;
• снижение административных и коммерческих расходов до 9,4% выручки (с опережением плана);
• рост EBITDA до 22%, рентабельность по EBITDA — 21,5%.

Отслеживать новости компаний можно в еженедельной рубрике TopNews SberCIB.

Долговая политика компании «Эталон»

Корпоративный долг девелопера (кредиты на масштабирование бизнеса, сделки слияния и поглощения и т. п.) зависит от ключевой ставки, проектный долг — от наполняемости эскроу-счетов. У компании «Эталон»:

• целевое соотношение «чистый корпоративный долг / EBITDA» по итогам 2024 года — 2—3х, первого полугодия 2025 года — 2,5х;
• коэффициент покрытия проектного долга средствами эскроу — 90% (среднерыночный показатель, по данным «ДОМ.РФ», составляет 71%), ставка — 7,7% (ниже среднерыночной, которая равна 10,6%);
• общая ставка по портфелю — 12,9%.

Компании могут снизить фиксированную ставку по кредиту по мере снижения ключевой ставки с помощью сделки флор. О том, как бизнесу управлять процентным риском, рассказали в статье.

Стратегия развития компании «Эталон»

Цели и планы «Эталона»

Цели компании «Эталон» до 2026 года:

• 15 регионов присутствия (сейчас 12) — «Эталон» выходит в новые регионы с господдержкой, при наличии платежеспособного спроса;
• удвоение продаж к уровню 2023 года (продажи за 2024 год составили 146 млрд руб.);
• снижение коммерческих, административных и управленческих расходов до 10% выручки (11,2% в 2024 году);
• поддержание валовой рентабельности выше 30% (32% за 2024 год).

В планах компании — диверсификация по сегментам:

• комфорт-класс (сейчас 81% объемов) — в регионах;
• бизнес-класс (18%) и премиум (1%) — в столицах;
• курортная и офисная недвижимость по всей стране.

«Эталон» с 2024 года развивает свое монолитное и фасадное направление, сети, отделку. Это позволяет выдерживать себестоимость и сроки реализации проектов. Во флагманском проекте «Шагал» (Москва) 100% монолита делается собственными силами. Так компания контролирует, в какой момент сколько людей находится на стройплощадке, и способна гарантировать определенное количество работников. Подрядчик же может нарушить темпы строительства — в случае проблем на другом объекте увести туда часть людей.

Компания не планирует выход на зарубежные рынки из-за сложностей с платежной инфраструктурой, но не исключает для себя возможность такой экспансии, если макроэкономическая ситуация изменится.

«Эталон»: развитие в премиальном сегменте

Исторически «Эталон» строит жилье бизнес- и комфорт-класса, в 2024 году запущен первый премиальный проект. Премиум-сегмент единственный показывает рост стоимости квадратного метра по итогам 7 месяцев 2025 года — на 18% год к году. Компания запустила новый суббренд Aurix в премиальном сегменте.

Покупка за 14 млрд руб. застройщика «Бизнес-Недвижимость» открыла доступ к целому пулу премиальных участков — это 42 люксовых объекта, в основном в центре Москвы. Основная цель сделки — приобретение земельного банка без увеличения долга.

Топ-проекты 2025 года:

• ЛДМ (Санкт-Петербург),
• Мариинка Deluxe (Санкт-Петербург),
• Omega Residence (Москва).

Также планируется многофункциональный проект в Серебряном Бору — с таунхаусами на первой береговой линии Москвы-реки. Комплексная застройка, включая офисные помещения, даст компании льготы за создание мест труда — это поможет при строительстве жилья.

Новые активы интегрируются в периметр группы «Эталон» до конца 2025 года без дополнительных затрат. Стоимость сделки компания рассчитывает покрыть за счет SPO.

Девелоперский потенциал и финансовые показатели:

• текущий объем строительства Aurix — 80 тыс. кв. м;
• девелоперский потенциал (18 проектов из 42) — около 200 тыс. кв. м;
• стоимость приобретения — 70 тыс. руб. за кв. м жилья;
• ожидаемая валовая рентабельность — выше 30%;
• первые объекты с разрешением на строительство ожидаются в конце 2026 года;
• плановые инвестиции — около 200 млрд руб. до 2032 года.

Допэмиссия акций компании «Эталон»

SPO (Secondary Public Offering, англ.) — это вторичное публичное размещение акций, допэмиссия. Для крупных инвесторов это возможность приобрести большой пакет акций, не влияя на капитализацию (в отличие от покупки на открытом рынке). Розничные инвесторы важны для обеспечения ликвидности, и компания активно привлекает их. Интерес розничного инвестора зависит от дисконта: в рамках SPO можно получить дисконт при покупке небольшого пакета, в отличие от приобретения акций на свободном рынке.

Параметры SPO компании «Эталон»:

• рыночная сделка;
• открытая подписка;
• преимущественное право у действующих акционеров пропорционально их доле;
• цена акций определяется по результатам формирования книги заявок;
• АФК «Система» не планирует снижать свою долю и будет участвовать в SPO после необходимых корпоративных процедур;
• часть допэмиссии предполагается выкупить и распределить среди менеджеров компании «Эталон».

Дивиденды «Эталон»

Дивидендная политика компании «Эталон»:

• минимум 40% от чистой прибыли планируется распределять на дивиденды;
• по итогам первого полугодия 2025 года зафиксирован убыток около 9 млрд руб., связанный с процентными расходами;
• при ключевой ставке 14% через несколько месяцев ожидается выход в плюс по чистой прибыли;
• вопрос выплаты дивидендов за пропущенные годы будет решать собрание акционеров.

Как юридическим лицам купить акции других компаний, рассказываем в статье «Инвестиции в акции для юридических лиц: чем может быть полезна покупка акций на бирже». Чтобы открыть брокерский счет для бизнеса, оставьте заявку.

Что ждет российский рынок недвижимости: видение компании «Эталон»

Влияние ключевой ставки

Смягчение денежно-кредитной политики начало ощущаться со второго квартала 2025 года. Уже к этому времени банки начали активнее давать ипотеку — и у компании «Эталон» доля ипотечных продаж выросла с четверти (26%) до почти половины (44%). Судить о третьем квартале еще рано, поскольку он захватывает два летних месяца отпусков и низкой активности. Пока в третьем квартале ипотечные продажи компании «Эталон» меньше 40%.

Снижение ставки влияет на девелоперов с трех сторон:

• Появляется новая категория покупателей — люди, которые не используют популярные на рынке финансовые инструменты от застройщиков (отсрочки, рассрочки и т. п.), но могут позволить себе ипотеку по более низкой ставке.
• Покупка жилья в рассрочку конвертируется в ипотеку. «Эталон» предоставляет рассрочку до года, поскольку не может брать на себя более сильные кредитные риски. У большинства людей, которые оформляют рассрочку, при более низкой ставке есть надежда на ипотеку. Для них это, по сути, лишь удлинение срока выплаты. Для застройщика же поступление всей суммы сразу от банка означает быстрое наполнение счетов эскроу, что улучшает условия проектного финансирования.
• Уменьшение ключевой ставки напрямую снижает процентные расходы девелопера по корпоративному долгу.

О том, что делать бизнесу, когда снижается ставка ЦБ, читайте в статье «Как ключевая ставка влияет на бизнес».

Ипотечные программы и другие факторы развития рынка недвижимости

Ключевая ставка прямо влияет на льготные программы, семейную ипотеку, региональные программы поддержки (например, дальневосточная, арктическая ипотека). С понижением ставки государству проще наполнить такие программы деньгами, это стимулирует спрос.

Еще один психологический фактор — окончание сроков депозита в сентябре. Часть людей предпочтет реализовать отложенный спрос на недвижимость и вложиться в жилье.

Дополнительный эффект создаст реализация отложенного предложения. Некоторые застройщики задерживали вывод объектов на рынок, не занимались покупкой земли и проектированием, экономя на расходах при высокой ключевой ставке. Теперь на рынке постепенно будут появляться новые проекты.

Цены на недвижимость

Цены на новостройки и на вторичное жилье сильно различаются под влиянием льготных ипотечных программ. Расхождения уже избыточны, и государство будет стараться вернуть баланс. В текущей ситуации застройщики также не зарабатывают сверхприбыли, поскольку одновременно с ценами на новостройки росла и себестоимость. Строительная себестоимость в первой половине 2025 года увеличилась на 20–22% год к году, при этом цены на квартиры повышались медленнее, что привело к снижению валовой маржи.

Работы и материалы будут в дальнейшем стоить все дороже, поэтому снижения цен на недвижимость ждать не стоит. Запаса прочности у застройщиков нет ни по маржинальности, ни по чистой прибыли — большинство игроков на рынке терпят убытки. В перспективе цены будут расти как минимум с инфляцией.

Региональная экспансия

Многие игроки рынка недвижимости расширяют свое присутствие в разных регионах — это логичный путь развития крупных девелоперов, которые строят не только в люксовых сегментах. Один из первых нестоличных регионов присутствия компании «Эталон» — Омск. Компания начала масштабный инвестиционный проект совместно с областными властями, и это стало ролевой моделью выхода в регионы. По такому соглашению девелопер не платит за земельный участок, но берет на себя обязательства по строительству социальной инфраструктуры, дорог, сетей, центров досуга, отелей и иных подобных объектов.

Кроме того, в таких регионах, как Калининградская область, Республика Алтай, Краснодарский край, можно развивать курортную недвижимость, в том числе под премиальным брендом. Интересны с этой точки зрения горнолыжные курорты: Сочи, Шерегеш, объекты на Северном Кавказе.

НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ.