Группа «Самолет»: итоги 2025 года, управление долгом и перспективы рынка

Ключевые тезисы вебинара

• Неоднозначные финансовые итоги 2025 года. Операционная прибыль компании выросла благодаря снижению постоянных затрат. Однако годовая отчетность может отразить крупное обесценение проекта «Марьино» (бумажная корректировка), что способно нивелировать чистую прибыль.
• Снижение корпоративного долга. Группа существенно сократила его (чистый долг / EBITDA < 1x по управленческой отчетности). Общий долг с учетом проектного финансирования остается на уровне около 3x EBITDA — компания держит фокус на его снижении.
• Рынок недвижимости в феврале 2026 года резко упал. Продажи в феврале показали снижение, сопоставимое с маем 2020 года, когда началась пандемия. Причины: ужесточение условий семейной ипотеки, недоступность рыночной (ставки ~19%) и негативный информационный фон вокруг «Самолета».
• Письмо в правительство принесло результат. Минфин и Банк России подтвердили финансовую стабильность группы. Это запустило переговоры с банками о снижении процентных ставок и улучшении условий по кредитам.
• Проект «Марьино» перешел государству. По решению суда 100% долей проекта отошли в собственность государства. Строительство возобновлено, но группа больше не консолидирует актив.
• Региональная экспансия больше не приоритет. Управление объектами на территории от Калининграда до Сахалина признано операционно сложным. Компания фокусируется на продаже региональных активов и консолидации вокруг девелопмента в Московской агломерации.
• Дивиденды — не раньше восстановления рынка. Возврат к выплатам возможен после нормализации спроса и снижения ставок по проектному финансированию. Дивидендная политика будет пересмотрена на собрании акционеров через год.

Финансовые результаты 2025 года: операционный рост на фоне бумажных обесценений

Год был непростым для всех девелоперов — из‑за высоких ставок и сжатия спроса. «Самолет» завершил первое полугодие 2025 года с положительной чистой прибылью.

Как ключевая ставка влияет на бизнес

Что важно знать о финансовых итогах:

• Операционная прибыль выросла. Компания продолжает снижать административно-хозяйственные и коммерческие расходы. Хотя темпы сокращения затрат уже не такие резкие, как в 2024 году, тренд сохраняется.
• Проект «Марьино» обесценен. Он всегда присутствовал в портфеле, но не всегда консолидировался по финансовому результату. В отчетности за 2025 год, скорее всего, будет отражено обесценение — крупная бумажная корректировка, не связанная с реальным оттоком денежных средств. С ее учетом чистая прибыль может оказаться под вопросом, без нее — должна быть положительной.
  
  

Долговая нагрузка: корпоративный долг снизили, общий остается высоким

Вопрос долга — ключевой для инвесторов. «Самолет» последовательно работает над его сокращением, но нужно различать корпоративный долг и общий долг с проектным финансированием.

Показатели долга (по управленческой отчетности):

• Чистый корпоративный долг / EBITDA — ниже 1x.
• Общий долг (включая проектные финансирования) / EBITDA — около 3x (было 3,1).

О том, как рассчитать закредитованность по EBITDA и что означает показатель EBITDA, рассказали в статье.

Корпоративный долг существенно снижен в абсолютном выражении. Общий долг (с учетом эскроу, проектного финансирования) к концу 2025 года немного вырос по сравнению с началом года, но снизился относительно середины 2025 года.

Компания держит фокус на снижении долговой нагрузки и рассматривает разные способы, не только за счет денежного потока.

Если у компании на счетах регулярно остаются временно свободные деньги, варианты их использования можно найти в статье.

Рынок недвижимости и продажи: февральский обвал и восстановление в марте

Рынок недвижимости в начале 2026 года: после ажиотажного января (из‑за слухов об отмене семейной ипотеки) в феврале продажи упали до уровня мая 2020 года.

Причины снижения:

• Ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля (она дается один раз на семью, а не на каждого супруга, как раньше).
• Рыночная ипотека остается недоступной — ставки около 19% делают ежемесячный платеж неподъемным для массового сегмента.
• Дополнительный негативный информационный фон вокруг «Самолета».

Компания сохраняет прогноз по продажам на 2026 год: плюс 7% в квадратных метрах к уровню 2025 года, хотя январь и февраль признаны непоказательными (окончательные выводы будут сделаны позже).

При этом структура сделок меняется: доля 100% оплаты (без ипотеки) выросла на 4 процентных пункта относительно четвертого квартала 2025 года, достигнув рекордных 13%.

Помимо Москвы и Московской области, компания присутствует в других регионах — от Санкт-Петербурга до Дальнего Востока. Их финансовые показатели и динамика отличаются:

• 70% продаж приходится на Московскую область.
• Регионы (Дальний Восток, Санкт-Петербург и другие) реагируют на изменения с задержкой в 2 недели и падают сильнее.
• В 2025 году регионы ускорились в продажах сильнее, чем Москва, но управлять ими операционно сложно.

Цены на недвижимость: рост на 11% за год, снижения не ожидается

За 2025 год цены на проекты «Самолета» выросли на 11% год к году. В феврале 2026 года Московская область показала лучшую динамику относительно других регионов и Москвы — это эффект догоняющего роста после недооцененности в 2025 году.

Как формируется цена:

• За основу берется себестоимость, к которой прибавляется нормативная маржа.
• Сравнительный анализ с конкурентами (корректировка на стадию готовности, инфраструктуру, транспортную доступность).
• Коэффициент на строительную готовность — квартира на котловане дешевле, чем на вводе в эксплуатацию.

Изменение платы за ВРИ (вид разрешенного использования) в Московской области (рост в 10 раз) пока не повлияло на себестоимость «Самолета» — у компании практически по всем площадкам уже получена градостроительная документация. Ликвидность земельного банка благодаря этому выросла.

Стратегия на 2026 год: продажа активов, отказ от региональной экспансии, фокус на девелопмент

«Самолет» находится в процессе консолидации активов и ухода от недевелоперских направлений.

Ключевые стратегические решения:

• Приоритет — продажа площадок. Инвестиционный блок имеет KPI по сбыту активов на 2026–2027 годы. На рынок выводится в 3 раза больше площадок, чем планируется продать, выбирается лучшая цена. При этом компания учитывает необходимость получения согласия банков (все проекты в залоге).
• Региональная экспансия больше не приоритет. Причина — сложность операционного управления территориями от Калининграда до Владивостока. Топ-менеджмент физически не может контролировать все регионы.
• Новые приобретения земли не планируются, есть запрет на уровне финансового блока.

Письмо «Самолета» в правительство: результат достигнут

В начале 2026 года «Самолет» направил письмо в правительство с просьбой о поддержке — из‑за резкого повышения ставок банками и сложностей с пролонгацией бридж-кредитов (краткосрочных промежуточных займов).

О том, как бизнес может оперативно привлекать финансирование и что для этого нужно, рассказали в статье «Как бизнесу быстро привлечь финансирование на срок от 1 дня».

Результаты этого решения:

• Минфин и ЦБ РФ подготовили заключение о финансовой стабильности группы.
• Банкам-кредиторам рекомендовано пересмотреть условия по выданным кредитам (ставки, сроки, график уплаты процентов). Компания уже находится в переговорах с финансовыми организациями. Это позволяет постепенно облегчить условия.

Бизнес может уменьшить фиксированную ставку по кредиту по мере снижения ключевой ставки.

Прогнозы на 2026–2027 годы: ставки, ипотека, дивиденды

Ключевая ставка и рыночная ипотека:

• В 2025 году средняя ключевая ставка составила 19,4%, в 2024 году — 17,4%. 2026 год начался с 15,5%.
• Комфортный уровень рыночной ипотеки для «Самолета» — ставка 10–12%.
• По прогнозам компании, такой уровень ставок возможен не раньше середины 2027 года. Ожидается, что к концу 2026 года ключевая ставка составит 13%.

Прогноз ключевой ставки от аналитиков SberCIB

Подробнее о механизмах монетарной политики читайте в нашей статье.

Что это значит для группы компаний «Самолет»:

• 2026 год не принесет резкого восстановления спроса.
• Раскрытие эскроу будет сдерживаться недопокрытием (продажи 2024–2025 годов ниже эталонных 90%).
• Свободная ликвидность для досрочного погашения долга останется ограниченной.

Дивиденды:

• Возврат к выплатам возможен только после нормализации рынка и восстановления соответствия эскроу проектному финансированию.
• Дивидендная политика будет пересмотрена на собрании акционеров через год (в 2027 году). О том, на какие параметры обращать внимание инвесторам при выборе акций, читайте в статье.
• Программа байбэка (от англ. buyback — обратный выкуп акций) в ближайшее время не планируется — денежные средства направляются на выполнение обязательств.

Что могут учесть инвесторы

Несмотря на волатильность информационного фона и сложные рыночные условия, инвестиционный кейс «Самолета» опирается на следующие факторы:

• Снижение корпоративного долга. Чистый долг / EBITDA < 1x — один из лучших показателей в секторе.
• Операционная эффективность. Рост маржинальности и продолжающееся снижение постоянных затрат.
• Поддержка регуляторов. Заключение Минфина и ЦБ о финансовой стабильности группы запустило пересмотр кредитных условий.
• Высокая ликвидность земельного банка. Почти все площадки в Московской области имеют готовую градостроительную документацию.
• Потенциал продажи активов. Компания активно выводит на рынок крупные площадки, включая региональные, что может принести разовые денежные притоки.
• Ожидаемое снижение ставок. Прогноз группы компаний «Самолет» на 2027 год — ставка 10–12% по рыночной ипотеке, что способно вернуть отложенный спрос.

НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ.

Подпишитесь на рассылку