GloraX: результаты, стратегия и прогнозы на фоне смягчения денежно-кредитной политики

Ключевые тезисы вебинара:

• Укрепление лидерских позиций. GloraX — один из самых быстрорастущих девелоперов России. Компания наращивает выручку и операционные результаты темпами, которые превосходят средние темпы по отрасли и показатели ключевых публичных игроков.
• Географическая диверсификация как драйвер прибыльности. Стратегия региональной экспансии, реализуемая с 2022 года, приносит плоды. На регионы уже приходится 25% выручки и 60% продаж в денежном выражении. Их рентабельность выше, чем в Москве и Петербурге.
• Уникальная бизнес-модель. Компания сочетает экспертизу в работе с земельными активами (Land Development), высокую вертикальную интеграцию и скорость вывода проектов на рынок (рекордные 7–14 месяцев). Это обеспечивает высокую рентабельность (EBITDA margin ~30%).
• Окно возможностей для M&A (Mergers and Acquisitions — слияния и поглощения). Руководство видит в текущих рыночных условиях (высокие ставки, давление на небольших игроков) возможность для неорганического роста через приобретение региональных девелоперов на выгодных условиях.
• Уверенность в росте на фоне смягчения ДКП. Снижение ключевой ставки оказывает двойной положительный эффект: стимулирует возврат на рынок отложенного спроса и снижает финансовую нагрузку на бизнес. Это может привести к опережающему росту прибыли.

GloraX: портрет федерального девелопера нового поколения

Компания GloraX, основанная в Санкт-Петербурге в 2014 году, за последние три года совершила качественный рывок. Она трансформировалась из сильного локального игрока в одного из лидеров федерального масштаба.

По итогам 2024 года выручка компании составила 33 млрд руб., показав рост более чем в 2,4 раза. В конце 2025 года GloraX прогнозирует достижение объема продаж в денежном выражении (контрактации) на уровне 43–45 млрд руб. Это станет рекордным показателем.

Операционный рычаг роста — активное расширение географии. С 2022 года, отработав бизнес-процессы на домашнем рынке, компания запустила стратегию региональной экспансии. На сегодняшний день GloraX присутствует в 11 регионах России, а ее земельный банк превышает 5,4 млн кв. м.

В 2025 году компания нарастила объемы строительства до 770 тыс. кв. м, поднявшись на 31 позицию в рейтинге крупнейших застройщиков и войдя в топ-25. Ближайшая цель — приблизиться к топ-10 на горизонте следующего года.

Сильное корпоративное управление является одним из конкурентных преимуществ: четыре из семи членов совета директоров — независимые, а его председателем является Сергей Швецов, бывший заместитель председателя Банка России. Это позволяет следовать лучшим практикам управления в секторе.

Бизнес-модель GloraX: за счет чего девелопер удерживает маржу EBITDA на уровне 30%

Успех GloraX состоит из четырех ключевых элементов бизнес-модели, среди которых:

1. Региональная экспансия. Компания исторически развивалась только в регионах России и сделала ставку именно на это направление как на основной драйвер роста.
2. Экспертиза Land Development (мастер-девелопмент). Это одно из главных преимуществ — качественная работа с земельным банком. Компания приобретает участки без исходно-разрешительной документации и самостоятельно проводит весь комплекс работ по их подготовке, что позволяет капитализировать стоимость актива внутри компании в два-четыре раза. Рекордно короткий цикл от покупки земли до старта продаж (7–14 месяцев, что на полгода-год быстрее, чем у большинства конкурентов) минимизирует финансовые издержки и риски.
3. Активность в сделках M&A. Руководство считает, что в текущих условиях можно и нужно проводить большое количество сделок по слияниям и поглощениям. Первую такую сделку — по приобретению застройщика во Владивостоке — компания закрыла в 2025 году.
4. Практически полная вертикальная интеграция. Все циклы девелоперского проекта GloraX способна реализовать внутри компании (in-house). Активная стандартизация и типизация проектных решений позитивно влияют на себестоимость и маржинальность бизнеса. Порядка 80–90% процессов оцифрованы, что позволяет эффективно реализовывать проекты.

Такой подход не только повышает эффективность, но и снижает зависимость от валютной волатильности. Управление подобными рисками — важная задача для растущего бизнеса. Подробнее в статье «ВЭД, валютные риски и хеджирование: актуальные возможности для бизнеса».

Глеб Шурпик,

вице-президент блока экономики и финансов, член правления GloraX

Финансовые результаты компании: рост с сохранением маржи

Несмотря на сложные условия рынка после отмены массовой льготной ипотеки, GloraX демонстрирует не только рост, но и устойчивую прибыльность.

Рентабельность

За последние три года компания сохраняет рентабельность по валовой прибыли на уровне 40%, а по EBITDA — не ниже 30%. Примечательно, что в 2025 году рентабельность региональных проектов (44% по валовой прибыли) превысила показатель по Москве и Петербургу (41%).

Петр Крючков,

вице-президент по работе с публичными рынками GloraX

Чистая прибыль

По итогам первого полугодия 2025 года компания заняла второе место по объему чистой прибыли среди публичных девелоперов, с рентабельностью на уровне 12%. Среднесрочная цель — удержание чистой рентабельности на уровне 10% и выше.

Эффект от M&A

Первая крупная сделка — по приобретению застройщика во Владивостоке — уже положительно сказалась на отчетности, добавив в первом полугодии 1,7 млрд руб. прибыли от выгодной покупки (Bargain Purchase) и около 2 млрд руб. выручки.

Двойной эффект от снижения ставки: почему прибыль девелоперов будет расти быстрее рынка

Ключевые драйверы роста сектора:

• Возврат отложенного спроса. За последние полтора года с рынка ушло около 40–45% покупателей (домохозяйства без детей, одинокие, инвесторы). Смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) и снижение доходности по депозитам постепенно возвращает эти группы, что уже видно по восстановительной динамике продаж в третьем и четвертом кварталах 2025 года.
• Двойной эффект снижения ключевой ставки. Для капиталоемкого девелопмента это мощный стимул: растет выручка на фоне восстановления спроса и одновременно снижаются финансовые расходы. Это создает условия для опережающего роста чистой прибыли (EPS) в секторе. Узнать подробнее о влиянии ключевой ставки на бизнес можно в нашей статье.
• Недооцененность на фондовом рынке. При текущих уровнях ключевой ставки (~16%) бумаги девелоперов торгуются примерно в два раза дешевле, чем полтора года назад при аналогичных ставках. Это создает потенциал для роста стоимости (апсайда) по мере нормализации рыночных условий.

Преимущество региональной недвижимости перед столичной

Стратегия региональной экспансии GloraX основана на долгосрочных преимуществах этих рынков, среди которых:

1. Большая доступность по льготной ипотеке. Программы вроде «Семейной ипотеки» позволяют купить больше квадратных метров в регионах. В портфеле GloraX доля ипотечных сделок стабильно превышает 70%, что снижает потребность в отвлечении капитала на рассрочки.
2. Опережающий рост доходов. Номинальные заработные платы в регионах в последние годы росли быстрее, чем в столицах, благодаря госинвестициям в инфраструктуру, логистику и оборонно-промышленный комплекс.
3. Отсутствие «навеса» вторички. В Москве и Петербурге формируется большой объем новой вторичной недвижимости, которая в будущем будет конкурировать с первичкой по сходным ставкам. В регионах этой проблемы нет, что поддерживает ценовую динамику на первичном рынке.
4. Низкое проникновение качественного предложения. Дефицит современных проектов позволяет таким игрокам, как GloraX, быстро захватывать долю рынка.
5. Доступная земля. Стоимость земельных активов в регионах кратно ниже, что является фундаментом для высокой маржинальности при правильной работе с Land Development.

Стратегия развития и планы компании

• Цели роста. Компания подтверждает цель среднегодового роста на 30–40% в ближайшие три-пять лет, что соответствует уровню контрактации около 60+ млрд руб. Количество регионов присутствия планируется увеличить с нынешних 11 до 15–20 на среднесрочной перспективе.
• Активные поиски сделок M&A. Руководство видит окно возможностей в один-полтора года для приобретения региональных игроков, испытывающих давление из-за высоких ставок и отсутствия эффекта масштаба. В компании работает отдельное подразделение по поиску и анализу потенциальных целей.
• Консервативная долговая политика. По итогам 2025 года соотношение чистого долга к EBITDA ожидается на уровне 2,8x с дальнейшим плановым снижением до 1,5x и ниже. Это выгодно отличает GloraX от ряда конкурентов, наращивающих долговую нагрузку. Консервативный подход GloraX к долгу предполагает не только его плановое снижение, но и эффективное управление свободной ликвидностью в процессе работы. Для компаний, которые стремятся к финансовой дисциплине, одним из инструментов краткосрочного размещения временно свободных средств может быть сделка РЕПО овернайт.
• Дивиденды и капитал. Компания установила ключевое условие для начала выплат — снижение соотношения чистого долга к EBITDA ниже уровня 2,5x. При этом введен двухгодичный период ожидания с момента IPO (октябрь 2025 года) для исключения ситуации «скрытого кеш-аута» в пользу мажоритарного акционера и наращивания масштабов бизнеса. Дополнительные размещения акций на текущих ценовых уровнях не планируются. Компания рассматривает долговой рынок как более привлекательный источник финансирования.

При долгосрочном планировании и оценке финансовой модели компании инвесторам также стоит учитывать грядущие изменения в налоговом регулировании, которые могут повлиять на сектор в целом.

Узнать, что нужно учесть при покупке акций, можно здесь.

Что можно учесть инвесторам

Инвестиционные преимущества GloraX:

• Проверенная стратегия экспансии. Успешный выход в десять новых регионов за три года с сохранением высокой маржинальности.
• Качественная работа с земельным банком. Глубокая экспертиза в Land Development дает существенный экономический эффект.
• Меньшая конкуренция со вторичным рынком. В Москве и Санкт-Петербурге формируется «навес» новой вторичной недвижимости, который в дальнейшем будет оказывать давление на цены первички, в регионах такой проблемы нет.
• Умеренная долговая нагрузка. Компания планирует снизить соотношение чистого долга к EBITDA с текущего уровня ~2,8x до 1,5x и ниже. Это сокращение становится возможным благодаря устойчивой и высокой рентабельности операционной деятельности.
• Потенциал рыночной переоценки. Текущие котировки не отражают исторические мультипликаторы сектора при аналогичных ставках, что создает пространство для роста.

Показатели для отслеживания:

• Операционные. Динамика контрактации (цель — 43–45 млрд руб. в 2025 году), объем ввода проектов в стройку, рост доли регионов в выручке.
• Финансовые. Сохранение высокой операционной рентабельности (EBITDA margin) на уровне ~30% и планомерное снижение ключевого долгового коэффициента — соотношения чистого долга к операционной прибыли.
• Стратегические. Анонсы новых регионов вхождения, заключение сделок M&A, выполнение среднегодовых темпов роста (30–40%).

НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ.

Подпишитесь на рассылку